I. Vấn đề chung về thủ tục mua bán, sang nhượng và đăng bộ sang tên nhà đất
1. Mua bán, sang nhượng, đăng bộ sang tên nhà đất là gì?
Mua bán nhà đất: Là hành vi chuyển quyền sở hữu nhà đất từ người bán sang người mua thông qua hợp đồng mua bán nhà đất.
Sang nhượng nhà đất: Là hành vi chuyển quyền sở hữu nhà đất từ người sang nhượng sang người nhận sang nhượng thông qua hợp đồng sang nhượng nhà đất.
Đăng bộ: Là thủ tục hành chính nhằm công khai các biến động về quyền sở hữu nhà đất, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Sang tên: Là cách gọi dân dã để chỉ việc đăng ký biến động quyền sở hữu nhà đất, quyền sử dụng đất.
Hiểu một cách đơn giản thì mua bán, sang nhượng, đăng bộ sang tên sổ đỏ là những thủ tục pháp lý quan trọng, cần được thực hiện đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
2. Tại sao phải thực hiện thủ tục mua bán, sang nhượng, đăng bộ, sang tên nhà đất?
Việc thực hiện thủ tục mua bán, sang nhượng, đăng bộ, sang tên nhà đất mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho các bên tham gia giao dịch, góp phần đảm bảo trật tự quản lý nhà nước về đất đai và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cá nhân, tổ chức. Dưới đây là một số lý do chính:
– Bảo vệ quyền sở hữu:
- Quyền sở hữu được pháp luật công nhận: Khi thực hiện đầy đủ thủ tục, người mua/nhận sang nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là căn cứ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản.
- Tránh tranh chấp: Việc công khai thông tin về quyền sở hữu nhà đất, quyền sử dụng đất góp phần hạn chế các hành vi tranh chấp, lừa đảo, giả mạo, góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên có liên quan.
– Đảm bảo an toàn giao dịch về mặt pháp lý: Hợp đồng mua bán, sang nhượng nhà đất được lập thành văn bản và công chứng đảm bảo tính pháp lý, tránh các khiếu nại, tranh chấp sau này.
– Thuận tiện cho việc quản lý nhà nước:
- Cập nhật thông tin: Việc đăng ký biến động quyền sở hữu nhà đất, quyền sử dụng đất giúp cơ quan nhà nước cập nhật thông tin chính xác về chủ sở hữu, diện tích, vị trí… của từng thửa đất, từ đó có căn cứ để quản lý đất đai hiệu quả.
- Lập kế hoạch sử dụng đất: Dựa trên thông tin đăng ký, cơ quan nhà nước có thể lập kế hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị, khu vực.
– Thuận lợi cho các giao dịch tiếp theo: Khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất, quyền sử dụng đất, chủ sở hữu dễ dàng sử dụng tài sản này để thế chấp vay vốn ngân hàng, cho thuê hay chuyển nhượng nhà đất.
– Thể hiện sự tuân thủ pháp luật: Việc thực hiện các thủ tục mua bán, sang nhượng, đăng bộ, sang tên nhà đất là nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi công dân, góp phần xây dựng xã hội văn minh, thượng tôn pháp luật. Nếu không thực hiện đúng thủ tục, các bên có thể vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, dẫn đến xử phạt hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
thu tuc mua ban sang nhuong dang bo
II. Quy định pháp luật hiện hành về thủ tục mua bán, sang nhượng và đăng bộ sang tên nhà đất
1. Điều kiện mua bán, sang nhượng tài sản là quyền sử dụng đất
Đối với bên bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì bên chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau để có thể thực hiện việc mua bán, sang nhượng quyền sử dụng đất.
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
-
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đối với bên mua, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Để mua hay còn gọi là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật Đất đai 2013.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Lưu ý: Người nước ngoài không được sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
2. Điều kiện mua bán, sang nhượng tài sản là nhà ở
Điều kiện để nhà ở có thể được mua bán, sang nhượng
Để nhà ở có thể tham gia giao dịch mua bán, sang nhượng cần phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014:
- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai).
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (không áp dụng đối với nhà ở hình thành trong tương lai)..
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, một số trường hợp mua bán, sang nhượng nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận bao gồm:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
- Nhận thừa kế nhà ở.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Điều kiện để các bên có thể tham gia giao dịch nhà ở
Các bên muốn tham gia giao dịch nhà ở phải đáp ứng điều kiện tại Điều 119 Luật Nhà ở 2014.
– Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:
- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
– Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập.
– Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
III. Thủ tục mua bán và đăng bộ sang tên nhà đất
1. Thủ tục mua bán nhà đất
Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán
Đặt cọc mua bán nhà đất là một khâu hết sức quan trọng. Thông thường các bên tham gia giao dịch chỉ thực hiện việc đặt cọc bằng văn bản viết tay và pháp luật không cấm điều này. Tuy nhiên, không ít trường hợp xảy ra tranh chấp vì các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc không đảm bảo tính pháp lý, không chặt chẽ… Vì vậy, để đảm bảo thì các bên tham gia giao dịch có thể thực hiện việc đặt cọc tại văn phòng công chứng hoặc liên hệ các công ty luật để soạn hợp đồng cọc. Điều này sẽ đảm bảo quyền và lợi ích của các bên một cách tối đa.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau khi đã đặt cọc thì các bên liên hệ văn phòng công chứng gần nhất để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Thông thường, các bên sẽ đến văn phòng công chứng và yêu cầu văn phòng công chứng soạn hồ sơ, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, sau đó các bên sẽ thực hiện việc công chứng tại đó.
Bước 3: Đăng bộ sang tên nhà đất
Khi đã hoàn thành các thủ tục trên thì bên nhận chuyển nhượng hoặc bên chuyển nhượng (tùy vào thỏa thuận của các bên) phải thực hiện thủ tục Đăng bộ sang tên trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Thủ tục Đăng bộ sang tên nhà đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ bao gồm:
- 01 đơn đăng ký biến động đất đai.
- 01 bản chính hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
- 02 bản khai lệ phí trước bạ, có chữ ký của bên nhận/mua.
- 02 bản kê khai thuế thu nhập cá nhân, có chữ ký của bên bán (với trường hợp cho/tặng thì cần có 4 bản khai thuế thu nhập cá nhân).
- 01 bản sao có công chứng sổ đỏ/sổ hồng.
- 02 bản sao có công chứng gồm chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân và sổ hộ khẩu (nếu có) của bên mua/bán.
- 02 bản sao có công chứng gồm chứng minh nhân dân/căn cước công dân và sổ hộ khẩu (nếu có) của bên mua/bán.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi hoàn thành bộ hồ sơ, người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai tại khu vực quản lý mảnh đất/ngôi nhà đó.
Bước 3: Nộp thuế
Thông thường, bên bán sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân đối với khoản thu được từ việc bán nhà đất. Mức thuế suất sẽ là 2%/giá chuyển nhượng.
Ngoài ra, bên mua phải nộp lệ phí trước bạ với mức phí là 0.5% trên giá chuyển nhượng.
Bước 4: Nhận kết quả chuyển nhượng
Sau thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hoàn chỉnh thì bên mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là bài viết tư vấn về thủ tục mua bán, đăng bộ sang tên nhà đất. Để được tư vấn cụ thể xin vui lòng liên hệ Công ty Luật TNHH Nhung và Cộng sự theo thông tin dưới đây.
Đội ngũ luật sư của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, tư vấn và đồng hành cùng bạn trong mọi giai đoạn của quá trình pháp lý. Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ pháp lý uy tín, hiệu quả, giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn này một cách thuận lợi nhất.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và nhận giải pháp pháp lý tối ưu:
NHUNG & PARTNERS – Người bạn đồng hành đáng tin cậy trên hành trình pháp lý của bạn.
