THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2024

1. Ai được quyền chuyển mục đích sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024 thì người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là quyền chung của người sử dụng đất. Tuy nhiên, tùy trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất còn phải đáp ứng một số điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào những căn cứ sau:

– Đối với dự án thuộc danh mục được nêu trong nội dung kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì sẽ căn cứ vào:

+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và

+ Quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công; hoặc

+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở; hoặc

+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

– Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai năm 2024 thì sẽ căn cứ vào:

+ Quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công; hoặc

+ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư công; hoặc

+ Quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở; hoặc

+ Văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Tuy nhiên, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất trong những trường hợp sau:

– Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở;

– Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở;

– Chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất thuộc một trong những trường hợp trên thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ dựa vào một trong những căn cứ sau để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

– Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;

– Quy hoạch chung;

– Quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch.

3. Xin chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 121 Luật Đất đai năm 2024 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sau đây phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

– Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

– Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Nếu chuyển mục đích sử dụng đất mà không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì người sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 thì khi để được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cần phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

*Đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác chỉ được thực hiện sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng được các căn cứ quy định tại Điều 116 Luật này.

Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với đất được sử dụng để thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật liên quan; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật liên quan.

Ngoài ra việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo các tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

*Người được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:

Khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, người có nhu cầu cần phải:

– Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

– Có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định pháp luật;

– Không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án có hiệu lực pháp luật tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

*Chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại:

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Các điều kiện đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;

– Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

– Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất;

– Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

5. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 được quy định như sau:

– Đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

– Đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

– Đối với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5ha trở lên thì thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện nhưng phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.

6. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 227 Luật Đất đai 2024 quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất sẽ nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định

Bước 2: Kiểm tra hồ sơ

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp hồ sơ chưa bảo đảm quy định thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Bước 3: Ban hành quyết định

Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm sau:

– Đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất tính tiền sử dụng đất.

Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trường hợp được giảm tiền thì cơ quan thu tiền thực hiện giảm tiền cho người sử dụng đất.

Bước 5: Trao Giấy chứng nhận

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

– Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất;

– Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

– Cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Bước 6: Đăng ký

Trong trường hợp vừa thực hiện nhận chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất thì được thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những thông tin cần thiết Công ty Luật TNHH Nhung và Cộng sự chia sẻ tới Quý bạn đọc về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024. Nếu vẫn còn vướng mắc về vấn đề trên hay đang gặp khó khăn ở bất kỳ lĩnh vực pháp lý.

Đội ngũ luật sư của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, tư vấn và đồng hành cùng bạn trong mọi giai đoạn của quá trình pháp lý. Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ pháp lý uy tín, hiệu quả, giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn này một cách thuận lợi nhất.

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và nhận giải pháp pháp lý tối ưu: