Trong điều kiện kinh tế hàng hóa, khi quyền sử dụng đất được coi là tài sản, là một loại hàng hóa đặc biệt có thể lưu thông trên thị trường thì việc xảy ra tranh chấp đất đai là điều hiển nhiên và đang ngày càng trở nên phổ biến.
Pháp luật đất đai quy định nhiều cách giải quyết tranh chấp đất đai gồm tự hòa giải, hòa giải tại UBND cấp xã, đề nghị UBND cấp huyện, tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án là phương thức được các bên tranh chấp lựa chọn để giải quyết nhiều nhất vì bản án có hiệu lực pháp luật của tòa án sẽ có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên tranh chấp.
Hơn thế nữa, việc giải quyết tranh chấp tại tòa án được diễn ra theo một thủ tục hết sức chặt chẽ vì vậy, bạn đọc cần trang bị cho mình những kiến thức pháp lý về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
1. Tranh chấp đất đai là gì?
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Khái niệm này quá rộng và không rõ ràng về đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai.
Nói một cách dễ hiểu, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể sử dụng đất trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với một hoặc những thửa đất nhất định. Nói cách khác, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tranh chấp đất đai chính là tranh chấp quyền sử dụng đất.
Ngoài tranh chấp “trực tiếp” quyền sử dụng đất, các chủ thể có thể tranh chấp tài sản gắn liền với đất đai mà con người đã đầu tư, tạo lập trên đất; tranh chấp khi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Đây là các tranh chấp có liên quan đến đất đai nên việc giải quyết nó ít nhiều cũng bị chi phối bởi pháp luật đất đai, dù đối tượng tranh chấp không phải là đất đai.
2. Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
Theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”.
Như vậy, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận, có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Và tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
3. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án
Khi khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án chúng ta cần quan tâm đến các vấn đề sau:
+ Điều kiện về chủ thể khởi kiện phải đáp ứng theo quy định về quyền khởi kiện, năng lực hành vi tố tụng dân sự;
+ Vụ án chưa được giải quyết bằng một bán án có hiệu lực pháp luật;
+ Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án;
+ Đối với những tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
4. Xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết
Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thẩm quyền của Tòa án gồm: Thẩm quyền theo vụ việc, thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ.
Xác định thẩm quyền theo loại việc
Theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
Xác định thẩm quyền theo cấp
Theo điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân cấp huyện, trừ trường hợp mà có đương sự ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ
Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
Như vậy, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang xảy ra tranh chấp. Ngoài ra có thể xác định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu cầu theo điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: “Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết”.
5. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Khác với việc giải quyết tranh chấp tại UBND, khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ được thực hiện theo thủ tục tố tụng.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án bao gồm:
+ Đơn khởi kiện;
+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có);
+ Biên bản hòa giải hợp pháp của UBND cấp xã;
+ Bản sao Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân của người khởi kiện;
+ Các giấy tờ chứng minh liên quan khác.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
Theo khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, có thể nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền bằng cách:
+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;
+ Gửi đến Tòa án theo đường bưu điện;
+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3. Tòa án xem xét hồ sơ khởi kiện
Sau khi nhận được hồ sơ khởi kiện, Tòa án xem xét về tính hợp lệ của hồ sơ như nội dung đơn khởi kiện; thành phần hồ sơ, tài liệu kèm theo đơn; thẩm quyền của Tòa án,… Theo quy định tại khoản 2, 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện và trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
+ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện. Tòa án ra yêu cầu này khi đơn khởi kiện được soạn không đúng mẫu; không đầy đủ thông tin; Nội dung đơn khởi kiện không rõ ràng;… Thời hạn sửa đổi, bổ sung do Thẩm phán ấn định nhưng không quá 01 tháng. Trường hợp đặc biệt, Thẩm phán có thể gia hạn nhưng không quá 15 ngày.
+ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án khi hồ sơ đã hợp lệ;
+ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền, thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
+ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Bước 4. Tòa án ra thông báo thụ lý vụ án
Sau khi Tòa án xem xét hồ sơ khởi kiện đã hợp lý:
+ Tòa án thông báo nộp tiền tạm ứng án phí.
+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa án.
+ Sau khi người khởi kiện nộp biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án, vụ án chính thức được thụ lý. Thẩm phán ra thông báo thụ lý gửi cho các bên liên quan trong tranh chấp. Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí: Thẩm phán thụ lý vụ án khi nhận được hồ sơ khởi kiện.
Bước 5. Hòa giải tại Tòa án
Trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án; Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các Bên. Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo; kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
Trường hợp các bên hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.
Bước 6. Tòa án mở phiên Tòa xét xử sở thẩm vụ án
Sau khi có Bản án sơ thẩm các Bên tranh chấp có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
Giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án rất phức tại vì mất nhiều thời gian, chi phí, gây ảnh hưởng đến quan hệ của các bên vì vậy người dân thường lúng túng, không biết phải giải quyết như thế nào. Bài viết này là toàn bộ nội dung hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án giúp bạn đọc có thể hiểu rõ hơn về vấn đề này từ đó có cách giải quyết triệt để, bảo vệ quyền sử dụng đất một cách tốt nhất.
Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan tới vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư tư vấn, đại diện tham gia tố tụng để bảo vệ quyền và lợi ích của mình hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ về vấn đề của bạn.
Đội ngũ luật sư của chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, tư vấn và đồng hành cùng bạn trong mọi giai đoạn của quá trình pháp lý. Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ pháp lý uy tín, hiệu quả, giúp bạn vượt qua giai đoạn khó khăn này một cách thuận lợi nhất.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và nhận giải pháp pháp lý tối ưu:
NHUNG & PARTNERS – Người bạn đồng hành đáng tin cậy trên hành trình pháp lý của bạn.
