Đất đai là khối tài sản có giá trị lớn, do đó các mâu thuẫn liên quan đến ranh giới, quyền sử dụng hay mua bán đất đai thường vô cùng gay gắt và phức tạp. Khi không thể tự thương lượng hay hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, việc đưa vụ việc ra Tòa án là con đường pháp lý cuối cùng để bảo vệ quyền lợi. Tuy nhiên, để quá trình giải quyết tranh chấp đất đai diễn ra thuận lợi, việc đầu tiên người khởi kiện phải làm là nộp hồ sơ đúng Tòa án có thẩm quyền. Việc nộp đơn sai địa chỉ sẽ khiến hồ sơ bị trả lại, làm kéo dài thời gian và gây mệt mỏi cho người đi kiện. Dưới đây, Luật sư của Nhung & Partners sẽ hướng dẫn bạn cách xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án trong các vụ án đất đai dựa trên Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
1. Tranh chấp đất đai nào thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án?
Trước khi tìm xem Tòa án nào sẽ xử lý vụ việc của mình, chúng ta cần xác định xem mâu thuẫn đó có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án hay không. Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về dân sự, trong đó bao gồm:
-
Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
-
Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng.
Điều này được ghi nhận rõ tại khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Như vậy, hầu hết các dạng tranh chấp phổ biến như: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại đất cho mượn/cho thuê, tranh chấp ranh giới liền kề, hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… đều là đối tượng thụ lý của Tòa án để tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai: Tòa án cấp huyện hay cấp tỉnh?
Sau khi xác định vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, bước tiếp theo là xác định vụ việc sẽ do Tòa án nhân dân (TAND) cấp huyện hay cấp tỉnh thụ lý.
Trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp huyện: Theo quy định, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự quy định tại Điều 26 của Bộ luật này. Do đó, đối với các tranh chấp đất đai thông thường giữa các cá nhân, hộ gia đình trong nước, hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai sẽ do Tòa án nhân dân cấp huyện thụ lý và giải quyết.
Trường hợp thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp tỉnh: Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự quy định tại Điều 26 của Bộ luật này, trừ những tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Cụ thể, Tòa án cấp tỉnh sẽ thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai nếu vụ việc rơi vào một trong các tình huống sau:
-
Tranh chấp mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài. Ví dụ: Một trong hai bên tranh chấp mảnh đất tại Việt Nam nhưng lại đang định cư tại Mỹ, Úc…
-
Tranh chấp cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.
-
Tòa án nhân dân cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của Tòa án nhân dân cấp huyện đối với những vụ việc dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện.
3. Nguyên tắc “độc quyền”: Chỉ Tòa án nơi có đất mới có thẩm quyền
Khác với các tranh chấp về đòi nợ hay vi phạm hợp đồng (nơi nguyên đơn thường phải nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú), pháp luật Tố tụng Dân sự áp dụng một quy tắc “độc quyền” đối với bất động sản.
Theo quy định về thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.
Đây là quy tắc bắt buộc áp dụng khi giải quyết tranh chấp đất đai (ví dụ: tranh chấp xác định ai là chủ sử dụng mảnh đất, tranh chấp ranh giới…).
Ví dụ: Anh A và anh B đều có hộ khẩu thường trú tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hai người đang có tranh chấp về ranh giới của một mảnh đất tọa lạc tại huyện Long Thành, tỉnh Lâm Đồng. Trong trường hợp này, anh A không thể nộp đơn khởi kiện tại TAND Quận 1 (nơi bị đơn B cư trú) mà bắt buộc phải nộp đơn khởi kiện tại TAND huyện Long Thành, tỉnh Lâm Đồng (nơi có đất) để yêu cầu giải quyết.
Trường hợp tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết.
4. Những rủi ro khi xác định sai thẩm quyền Tòa án trong tranh chấp đất đai
Nhiều người dân khi tự mình làm thủ tục khởi kiện thường mắc sai lầm trong việc phân định giữa Tòa án nơi cư trú và Tòa án nơi có đất, hoặc không xác định được yếu tố nước ngoài của đương sự. Việc nộp đơn sai thẩm quyền sẽ dẫn đến:
-
Bị trả lại đơn khởi kiện: Theo quy định, Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện nếu vụ án không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Việc này làm mất thời gian đi lại và chuẩn bị hồ sơ nhiều lần.
-
Thời gian giải quyết bị kéo dài: Tranh chấp đất đai vốn đã phức tạp và tốn nhiều thời gian thu thập chứng cứ, đo đạc, thẩm định. Nếu nộp sai Tòa án, hồ sơ sẽ bị đình trệ, thậm chí tạo khoảng thời gian trống để bên bị kiện có hành vi thay đổi hiện trạng đất, tẩu tán hoặc chuyển nhượng tài sản cho người thứ ba.
-
Mất lợi thế trong việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Nếu nộp hồ sơ tại đúng Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp hoặc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp để bảo vệ mảnh đất khỏi việc bị bán chui.
5. Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai tại Nhung & Partners
Việc tuân thủ đúng các quy định về thẩm quyền tại Bộ luật Tố tụng Dân sự là chiếc chìa khóa đầu tiên mở ra cơ hội thắng kiện. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử các vụ án đất đai chưa bao giờ là dễ dàng. Đương sự thường gặp muôn vàn khó khăn trong việc thu thập bản trích lục bản đồ, sổ mục kê, tìm kiếm người làm chứng hoặc giải quyết các chồng chéo trong quản lý đất đai của nhà nước qua các thời kỳ.
Thấu hiểu những khó khăn đó, đội ngũ Luật sư chuyên trách đất đai tại Nhung & Partners sẵn sàng đồng hành cùng bạn. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện từ giai đoạn tư vấn ban đầu cho đến khi kết thúc vụ án:
-
Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ, xác định chính xác cơ quan Tòa án có thẩm quyền.
-
Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, hòa giải tại cơ sở (UBND cấp xã) – một thủ tục tiền tố tụng bắt buộc trong nhiều dạng tranh chấp đất đai.
-
Trực tiếp thu thập các chứng cứ quan trọng từ cơ quan tài nguyên môi trường.
-
Tham gia bảo vệ quyền lợi hợp pháp tại các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm để tối đa hóa tỷ lệ thắng kiện.
Nếu bạn đang vướng vào một vụ việc đất đai phức tạp và cần giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng, hiệu quả, hãy liên hệ ngay với Nhung & Partners để được tư vấn lộ trình kiện tụng chính xác nhất!
Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn.
Công ty Luật Nhung & Partners
Địa chỉ: 363 Nguyễn Trãi, Phường Cầu Ông Lãnh, TP Hồ Chí Minh, Việt Nam
Điện thoại: 090 9988 771
Hoặc Theo dõi Fanpage Nhung-Partners để cập nhật những thông tin pháp lý mới nhất.
