Tranh chấp góp vốn mua bất động sản thường xảy ra khi nhiều người cùng góp tiền mua đất, nhà nhưng chỉ một người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Khi phát sinh mâu thuẫn, người góp vốn có thể gặp khó khăn trong việc đòi lại tiền, lợi nhuận hoặc quyền đối với bất động sản.
Muốn bảo vệ quyền lợi tại Tòa án, điều quan trọng nhất là xác định đúng yêu cầu khởi kiện, chuẩn bị chứng cứ và kịp thời ngăn chặn việc chuyển dịch tài sản .
1. Nhận diện rủi ro pháp lý trong các giao dịch góp vốn mua bất động sản
Việc nhiều người cùng góp tiền mua bất động sản trước hết là một quan hệ dân sự. Nếu các bên thỏa thuận cùng đóng góp tài sản, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm thì quan hệ này có thể được xem xét theo quy định về hợp đồng hợp tác tại Điều 504 Bộ luật Dân sự 2015 . Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.
Trên thực tế, rủi ro thường xuất hiện khi các bên chỉ thỏa thuận miệng, viết giấy tay sơ sài hoặc chuyển tiền nhưng không ghi rõ mục đích.
Vì vậy, ngay từ đầu cần xác định rõ: ai góp bao nhiêu tiền, mua bất động sản nào, ai đứng tên, tỷ lệ quyền lợi và cách chia lợi nhuận .
2. Quyền khởi kiện và xác định Tòa án có thẩm quyền giải quyết
Quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp
Khi quyền lợi bị xâm phạm, người góp vốn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.
Tùy từng vụ việc, yêu cầu có thể là: buộc hoàn trả tiền góp vốn; thanh toán lợi nhuận; thực hiện thỏa thuận; tuyên giao dịch vô hiệu; hoặc công nhận, phân chia quyền đối với tài sản nếu có đủ căn cứ pháp luật.
Yêu cầu khởi kiện cần được xác định ngay từ đầu vì Tòa án giải quyết vụ án trong phạm vi yêu cầu của đương sự.
Xác định thẩm quyền giải quyết: Nơi bị đơn cư trú hay nơi có đất?
Từ ngày 01/7/2025 , thẩm quyền sơ thẩm đối với các tranh chấp dân sự thông thường thuộc Tòa án nhân dân khu vực , không còn là Tòa án nhân dân cấp huyện như trước đây. Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự hiện hành quy định Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm các tranh chấp thuộc Điều 26.
Nếu tranh chấp chủ yếu là đòi lại tiền theo thỏa thuận góp vốn , thông thường có thể khởi kiện tại Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng còn có trường hợp nguyên đơn được lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện.
Nếu đối tượng tranh chấp trực tiếp là bất động sản , Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định chỉ Tòa án nơi có bất động sản mới có thẩm quyền giải quyết.
Do đó, không nên mặc định cứ có liên quan đến đất là phải kiện tại nơi có đất. Cần xem yêu cầu khởi kiện thực tế là đòi tiền hay tranh chấp trực tiếp quyền đối với bất động sản .
3. Nghĩa vụ chứng minh: Chìa khóa vàng trong tranh chấp góp vốn mua bất động sản
Trách nhiệm cung cấp tài liệu, chứng cứ của người khởi kiện
Theo Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự, người yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi phải cung cấp chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình có căn cứ và hợp pháp.
Trong tranh chấp góp vốn mua bất động sản, các chứng cứ quan trọng thường gồm hợp đồng hoặc giấy thỏa thuận góp vốn; biên nhận tiền; sao kê ngân hàng; nội dung chuyển khoản; tin nhắn, email; tài liệu mua bán bất động sản; lời khai của người liên quan .
Dữ liệu điện tử cũng là một nguồn chứng cứ được Bộ luật Tố tụng dân sự ghi nhận. Vì vậy, tin nhắn, email hoặc dữ liệu giao dịch điện tử có thể có giá trị nếu được thu thập và cung cấp đúng quy định.
Rủi ro khi góp vốn chỉ bằng “lời nói” hoặc giấy tờ tay sơ sài
Thỏa thuận bằng lời nói hoặc giấy tờ không rõ nội dung không đồng nghĩa đương nhiên mất quyền khởi kiện, nhưng sẽ làm việc chứng minh khó khăn hơn.
Khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định: nếu đương sự không đưa ra được hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ án dựa trên các chứng cứ có trong hồ sơ.
Vì vậy, trước khi khởi kiện cần tập hợp đầy đủ dòng tiền và các trao đổi thể hiện mục đích góp vốn mua bất động sản .
4. Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn tẩu tán tài sản
Một rủi ro lớn là người đang đứng tên bất động sản bán, tặng cho hoặc thế chấp tài sản trong thời gian tranh chấp.
Phong tỏa tài khoản và cấm chuyển dịch quyền đối với nhà đất
Theo Điều 111 và Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự, trong những trường hợp có căn cứ, đương sự có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm bảo toàn tài sản và bảo đảm việc giải quyết vụ án.
Đối với tranh chấp góp vốn mua bất động sản, biện pháp thường được xem xét gồm kê biên tài sản đang tranh chấp theo Điều 120; cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp theo Điều 121; hoặc phong tỏa tài khoản ngân hàng theo Điều 124 .
Về thuật ngữ pháp lý, không nên gọi là “phong tỏa sổ đỏ” . Trường hợp cần ngăn việc bán hoặc chuyển nhượng nhà đất, yêu cầu phù hợp thường là cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp .
Trách nhiệm bồi thường khi yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp sai
Người yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải chịu trách nhiệm về yêu cầu của mình. Nếu yêu cầu không đúng và gây thiệt hại thì có thể phải bồi thường.
Đối với một số biện pháp, pháp luật còn yêu cầu người đề nghị phải thực hiện biện pháp bảo đảm theo Điều 136 Bộ luật Tố tụng dân sự.
Vì vậy, trước khi yêu cầu kê biên, cấm chuyển dịch hoặc phong tỏa tài khoản cần có tài liệu chứng minh nguy cơ tài sản bị chuyển dịch, tẩu tán hoặc ảnh hưởng đến việc thi hành án.
5. Vai trò của thủ tục hòa giải trong việc thu hồi vốn góp
Trong quá trình chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, trừ những trường hợp pháp luật quy định không hòa giải được hoặc không tiến hành hòa giải.
Nếu các bên thống nhất được phương án hoàn trả vốn, phân chia lợi nhuận hoặc xử lý tài sản, Tòa án có thể lập biên bản hòa giải thành.
Theo Điều 212, sau 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự thay đổi ý kiến, Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận nếu đáp ứng điều kiện luật định. Quyết định này có hiệu lực ngay và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
6. Định hướng tư vấn pháp lý: Thu hồi vốn an toàn và hiệu quả
Khi xảy ra tranh chấp góp vốn mua bất động sản , nên xử lý theo trình tự: xác định đúng bản chất thỏa thuận; kiểm tra chứng cứ về dòng tiền; xác định bất động sản và người đứng tên; lựa chọn yêu cầu khởi kiện; xác định đúng Tòa án có thẩm quyền; và xem xét biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu tài sản có nguy cơ bị chuyển dịch.
Thông qua dịch vụ tư vấn luật dân sự , Luật sư Nhung & Partners hỗ trợ khách hàng đánh giá hồ sơ, xác định yêu cầu khởi kiện, thu thập chứng cứ, soạn đơn và tham gia bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
Nếu đang gặp khó khăn trong việc đòi lại tiền góp vốn mua đất hoặc tranh chấp quyền lợi đối với bất động sản đầu tư chung, khách hàng có thể liên hệ Fanpage Nhung & Partners để được tư vấn theo từng hồ sơ cụ thể.
4. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP (FAQ)
1. Góp tiền mua đất chung nhưng chỉ một người đứng tên, khi kiện có đòi lại được đất không?
Có được công nhận quyền đối với đất hay không phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, chứng cứ góp tiền, mục đích góp vốn, tính hợp pháp của giao dịch và các điều kiện của pháp luật đất đai. Việc chứng minh đã chuyển tiền không đồng nghĩa đương nhiên được công nhận quyền sử dụng đất.
2. Khởi kiện đòi tiền góp vốn thì nộp đơn ở đâu?
Nếu là tranh chấp hợp đồng nhằm đòi lại tiền, thông thường đơn được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi bị đơn cư trú, làm việc ; trong trường hợp luật cho phép, có thể lựa chọn Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện. Nếu đối tượng tranh chấp trực tiếp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền.
3. Tôi có thể yêu cầu Tòa án không cho người đứng tên bán đất không?
Có thể yêu cầu Tòa án cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp nếu có căn cứ cho thấy người đang giữ tài sản có hành vi chuyển dịch quyền đối với tài sản cho người khác.
4. Yêu cầu cấm chuyển dịch bất động sản có rủi ro gì không?
Có. Người yêu cầu phải chịu trách nhiệm về yêu cầu của mình và trong trường hợp luật quy định phải thực hiện biện pháp bảo đảm. Nếu yêu cầu không đúng gây thiệt hại, người yêu cầu có thể phải bồi thường.
5. NGUỒN PHÁP LÝ THAM KHẢO
Bộ luật Dân sự 2015; Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hiện được hợp nhất tại Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-VPQH ngày 12/02/2026 ; Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự; Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.
6. LƯU Ý
Nội dung bài viết mang tính tham khảo chung. Kết quả giải quyết tranh chấp phụ thuộc vào thỏa thuận, chứng cứ, tình trạng pháp lý của bất động sản và yêu cầu cụ thể của từng vụ việc.
