Rủi ro pháp lý từ việc “mua bán nhà hai giá” để né thuế và cách phòng tránh dưới góc nhìn tố tụng
Thị trường bất động sản thường xuyên chứng kiến những giao dịch nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Các bên thường thỏa thuận một mức giá thực tế rất cao để thanh toán, nhưng lại lập một hợp đồng mua bán nhà ghi nhận mức giá thấp hơn nhiều lần để nộp cho cơ quan thuế nhằm làm giảm nghĩa vụ tài chính phải nộp, kê khai. Một trong những cách thức phổ biến nhất là mua bán nhà hai giá .
Thoạt nhìn, đây có vẻ là một sự hợp tác “đôi bên cùng có lợi”. Tuy nhiên, khi thị trường biến động hoặc một trong hai bên không tìm được tiếng nói chung, việc ghi nhận giá chuyển nhượng không đúng với giá thực tế có thể phát sinh nhiều rủi ro về dân sự, thuế và trong một số trường hợp còn có thể dẫn đến trách nhiệm hình sự. Dưới góc độ của pháp luật tố tụng dân sự, làm thế nào để giải quyết tranh chấp này tại Tòa án và bảo vệ tài sản của mình? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp góc nhìn chuyên sâu và giải pháp phòng tránh hiệu quả.
1. Bản chất của hiện tượng “mua bán nhà hai giá” và hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính
Hiện tượng mua bán nhà hai giá được hiểu là giữa các bên tồn tại sự khác biệt giữa thỏa thuận về giá chuyển nhượng thực tế và giá chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng. Thỏa thuận thứ nhất thường là “giấy viết tay” hoặc hợp đồng đặt cọc ghi nhận số tiền giao dịch thực tế (ví dụ: 10 tỷ đồng). Thỏa thuận thứ hai là văn bản được lập tại tổ chức hành nghề công chứng, ghi nhận mức giá chỉ bằng một phần nhỏ giá trị thực tế (ví dụ: 2 tỷ đồng), xuất phát từ mục đích làm giảm nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,…) phải nộp, kê khai trong giao dịch bất động sản của các bên.
Hành vi lập hợp đồng mua bán nhà ghi giá thấp , không phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế nhằm xác định sai nghĩa vụ tài chính phải nộp có thể bị xử lý theo pháp luật về quản lý thuế. Khi phát sinh tranh chấp (ví dụ: bên bán nhận đủ tiền nhưng không bàn giao nhà, hoặc bên mua chỉ trả đúng số tiền ghi nhận trên hợp đồng công chứng), mặc dù việc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế không đương nhiên dẫn đến việc toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, nhưng các bên có khả năng đối mặt với cuộc chiến pháp lý phức tạp, kéo dài.
2. Rủi ro của “hợp đồng mua bán nhà hai giá”: Trường hợp vụ án dân sự không được hòa giải tại Tòa án
Khi tranh chấp từ việc mua bán nhà hai giá không thể tự giải quyết, các bên buộc phải đưa vụ việc ra Tòa án. Lúc này, những quy định khắt khe của pháp luật tố tụng sẽ được kích hoạt.
Quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu
Pháp luật trao cho cơ quan, tổ chức, cá nhân quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi quyền đó bị xâm phạm. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dân sự thuộc phạm vi Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Bên bị thiệt hại (hoặc cả cơ quan nhà nước có thẩm quyền) có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng công chứng ghi giá thấp là vô hiệu do giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện đó.
Không tiến hành hòa giải đối với giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật
Một trong những rủi ro lớn nhất của hợp đồng hai giá trong quá trình tố tụng là giới hạn của sự thỏa thuận. Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự. Tuy nhiên, Điều 206 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định rất nghiêm ngặt: Những vụ án phát sinh từ giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật hoặc trái đạo đức xã hội là những vụ án dân sự không được hòa giải.
Việc lập hợp đồng mua bán nhà ghi giá thấp để trốn tránh nghĩa vụ tài chính là hành vi vi phạm điều cấm. Do đó, Tòa án không thể công nhận sự thỏa thuận của các bên nếu sự thỏa thuận đó nhằm mục đích tiếp tục che giấu hành vi vi phạm pháp luật này.
3. Nghĩa vụ chứng minh giá trị thực tế đối với “hợp đồng mua bán nhà hai giá”
Khi tranh chấp được giải quyết tại Tòa án, vấn đề trọng tâm là đương sự chứng minh được giá trị chuyển nhượng thực tế của giao dịch trong trường hợp giá này có sự khác biệt so với giá trị chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng công chứng.
Trách nhiệm thu thập và giao nộp chứng cứ của các đương sự
Nguyên tắc cốt lõi của tố tụng dân sự là: Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.
Để chứng minh giá chuyển nhượng thực tế hoặc chứng minh nội dung về giá trong hợp đồng công chứng mua bán nhà hai giá không phản ánh đúng thỏa thuận thực tế, đương sự phải nộp cho Tòa án các tài liệu như: Hợp đồng đặt cọc ban đầu ghi giá trị thực tế, các ủy nhiệm chi chuyển tiền qua ngân hàng có nội dung thanh toán tiền mua nhà, sao kê tài khoản, dữ liệu điện tử, tin nhắn, lời khai của người làm chứng hoặc các tài liệu khác có liên quan. Những tài liệu này được Tòa án xem xét là chứng cứ nếu đáp ứng điều kiện về nguồn và việc xác định chứng cứ theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Rủi ro khi không có đầy đủ chứng cứ chứng minh giá trị thực tế trong tố tụng
Rủi ro của việc đồng thuận xác lập hợp đồng mua bán nhà ghi giá thấp là các bên thanh toán bằng tiền mặt nhưng không lập giấy giao nhận hoặc lưu trữ tài liệu chứng minh việc thanh toán. Pháp luật quy định rõ, đương sự có nghĩa vụ cung cấp chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, nhưng không cung cấp hoặc không cung cấp đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.
Nếu bên mua đã thanh toán đủ 10 tỷ đồng nhưng không có chứng từ giao nhận, sao kê tài khoản, chỉ có hợp đồng công chứng ghi nhận giá trị chuyển nhượng là 2 tỷ đồng là tài liệu chứng cứ, khả năng bảo vệ yêu cầu liên quan đến khoản tiền chênh lệch của đương sự sẽ bị hạn chế đáng kể.
4. Giải quyết hậu quả pháp lý và định giá tài sản khi hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu
Trường hợp Tòa án có căn cứ tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do xác định có hành vi trốn thuế chuyển nhượng , hậu quả pháp lý được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định.
Cơ chế định giá tài sản tại Tòa án
Để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, tùy thuộc yêu cầu giải quyết vụ án và hậu quả pháp lý cần xác định, việc định giá lại tài sản là cần thiết. Đương sự có quyền cung cấp giá trị tài sản đang tranh chấp hoặc thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá.
Tuy nhiên, vì các bên đã từng có hành vi che giấu giá trị thực tế, dẫn đến phát sinh tranh chấp nên căn cứ điểm c khoản 3 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Tòa án có quyền ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá trong trường hợp các bên thoả thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba. Kết quả định giá là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét, đánh giá cùng với các tài liệu, chứng cứ khác khi giải quyết vụ án.
Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ tài sản
Trong quá trình tố tụng, bên có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể lợi dụng kẽ hở của pháp luật để chuyển dịch quyền đối với tài sản cho bên thứ ba nhằm tẩu tán tài sản. Để hạn chế rủi ro hợp đồng hai giá , đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo toàn tình trạng hiện có.
Đương sự có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” nếu có căn cứ cho rằng người đang chiếm hữu tài sản có hành vi chuyển dịch quyền tài sản cho bên thứ ba. Tuy nhiên, đương sự có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình và phải nộp tài sản bảo đảm (chứng từ bảo lãnh, tiền mặt) do Tòa án ấn định, tương đương với tổn thất hoặc thiệt hại phát sinh từ việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời không đúng, gây thiệt hại cho người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và ngăn chặn sự lạm dụng quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
5. Phòng tránh rủi ro khi xác lập hợp đồng mua bán nhà
Lợi ích nhỏ từ việc mua bán nhà hai giá không thể bù đắp được những tổn thất to lớn khi tranh chấp xảy ra. Không chỉ đối mặt với rủi ro mất tiền, mất tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Trong trường hợp hành vi đáp ứng đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm, các bên tham gia xác lập hợp đồng còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội trốn thuế.
Để hạn chế rủi ro, các bên cần: Ghi nhận đúng và đủ giá trị chuyển nhượng thực tế trong hợp đồng công chứng, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ kê khai và nộp thuế, đồng thời lưu giữ chứng từ thanh toán và các tài liệu liên quan đến quá trình giao kết, thực hiện giao dịch. Để bảo đảm giao dịch bất động sản của bạn được an toàn từ khâu đàm phán, ký kết, đặt cọc đến khi hoàn tất cập nhật đăng ký biến động đất đai, việc đồng hành cùng đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp là điều bắt buộc.
Thông qua dịch vụ tư vấn luật dân sự , các Luật sư giàu kinh nghiệm của Nhung & Partners sẽ giúp bạn, kiểm tra, rà soát các điều khoản của hợp đồng, thiết lập phương án lưu giữ tài liệu, chứng cứ và tham gia tố tụng khi phát sinh tranh chấp.
Mọi vấn đề pháp lý cần tháo gỡ, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi qua Fanpage chính thức của Nhung & Partners để được hỗ trợ chuyên sâu và bảo mật tuyệt đối.
LƯU Ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung và không thay thế giải pháp tư vấn pháp lý cụ thể cho từng trường hợp. Tùy thuộc vào tình tiết, tài liệu và chứng cứ của từng sự việc thực tế, hướng xử lý có thể sẽ khác nhau. Chúng tôi khuyến nghị Quý khách hàng liên hệ trực tiếp với đội ngũ Luật sư của Nhung & Partners để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết nhất.
