Giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê, cho mượn: Bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu tại Tòa án
Cho thuê và cho mượn nhà ở là những giao dịch dân sự diễn ra vô cùng phổ biến. Thông thường, các giao dịch này mang lại thu nhập thụ động hoặc thể hiện sự tương trợ giữa những người quen biết. Tuy nhiên, khi phát sinh mâu thuẫn hoặc đã hết hạn thuê nhà , nhiều trường hợp người đang sử dụng nhà kiên quyết không chịu bàn giao lại tài sản.
Tình trạng này dẫn đến các tranh chấp đòi lại nhà cho thuê , đòi lại nhà cho mượn gay gắt, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền chủ sở hữu . Để thu hồi lại tài sản hợp pháp của mình, chủ nhà không thể dùng vũ lực để cưỡng chế người thuê ra khỏi nhà, mà buộc phải tiến hành thủ tục khởi kiện đòi tài sản tại cơ quan tài phán có thẩm quyền. Dưới góc độ của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, bài viết sau sẽ hướng dẫn chi tiết quy trình, thủ tục để bảo vệ trọn vẹn quyền lợi của chủ sở hữu.
1. Nhận diện rủi ro pháp lý trong tranh chấp đòi lại nhà cho thuê, cho mượn
Trên thực tế, các vụ án đòi lại nhà thường phức tạp hơn rất nhiều so với những gì chủ sở hữu dự tính ban đầu.
Xung đột khi đã hết hạn thuê nhà nhưng người thuê không chịu di dời
Một kịch bản rất phổ biến là khi đã hết hạn thuê nhà hoặc người thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chủ nhà ra thông báo chấm dứt hợp đồng nhưng người thuê lại lấy lý do chưa tìm được chỗ mới, yêu cầu đền bù chi phí sửa chữa, cải tạo nhà hoặc không đồng ý dọn đi. Trong tình huống này, tranh chấp đòi lại nhà cho thuê phát sinh. Nếu chủ nhà tự ý khóa cửa, cắt điện nước hoặc di chuyển đồ dùng của người thuê ra ngoài, chủ nhà có thể phải đối mặt với rủi ro bị tố cáo xâm phạm chỗ ở hoặc hủy hoại tài sản của người khác.
Khó khăn khi đòi lại nhà cho mượn do thiếu thỏa thuận bằng văn bản
Ngược lại với giao dịch cho thuê, việc cho mượn nhà thường xuất phát từ quan hệ họ hàng, bạn bè nên hiếm khi được lập thành văn bản rõ ràng. Khi cần đòi lại nhà cho mượn , chủ nhà vấp phải sự chống đối quyết liệt từ người mượn, thậm chí người mượn còn ngụy tạo các chứng cứ cho rằng họ đã mua lại mảnh đất đó hoặc được tặng cho. Lúc này, việc chứng minh quyền hợp pháp đối với tài sản là cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
2. Bảo vệ quyền chủ sở hữu thông qua thủ tục khởi kiện đòi tài sản
Khi các biện pháp thương lượng, hòa giải tại cơ sở không mang lại kết quả, bước đi pháp lý cần thiết nhất là nộp đơn khởi kiện đến Tòa án.
Quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp
Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác. Do đó, khi quyền chủ sở hữu bị xâm phạm, chủ nhà có toàn quyền làm đơn khởi kiện đòi tài sản .
Tuy nhiên, nguyên tắc cơ bản là Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện đó. Trong đơn khởi kiện, bạn phải nêu rõ yêu cầu buộc bị đơn phải trả lại mặt bằng, thanh toán các khoản tiền thuê còn nợ và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Thẩm quyền riêng biệt của Tòa án đối với tranh chấp bất động sản
Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản, tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực.
Đặc biệt đối với lĩnh vực này, do đối tượng tranh chấp là bất động sản (nhà, đất), pháp luật áp dụng quy tắc thẩm quyền riêng biệt. Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”. Dù hợp đồng thuê được ký ở địa điểm khác, hay bị đơn có hộ khẩu thường trú ở nơi khác, thì đơn khởi kiện vẫn phải được nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản.
3. Nghĩa vụ chứng minh quyền sở hữu và vi phạm của bị đơn
Trong quá trình giải quyết vụ án, việc phân định thắng thua phụ thuộc hoàn toàn vào chứng cứ.
Trách nhiệm cung cấp tài liệu, chứng cứ của người khởi kiện
Pháp luật quy định đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Để bảo vệ quyền chủ sở hữu , bạn cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu như:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Hợp đồng cho thuê, cho mượn nhà (nếu có).
Các văn bản, tin nhắn thông báo yêu cầu trả nhà, thông báo hết hạn thuê nhà .
Biên bản làm việc hoặc xác nhận của UBND cấp xã/phường hoặc Tổ dân phố về tình trạng tranh chấp.
Tòa án có trách nhiệm hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ và chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp do luật quy định.
Rủi ro khi hồ sơ khởi kiện đòi tài sản thiếu chặt chẽ
Nếu bạn khởi kiện đòi lại nhà cho mượn nhưng không cung cấp được bất kỳ chứng cứ nào về việc cho mượn, trong khi bên kia lại cung cấp được bằng chứng họ đã đóng thuế sử dụng đất nhiều năm hoặc có công tôn tạo nhà cửa, vụ kiện sẽ trở nên cực kỳ bất lợi.
Khoản 4 Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc. Việc thiếu hụt chứng cứ có thể khiến yêu cầu đòi nhà của bạn không được Tòa án chấp nhận.
4. Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo toàn hiện trạng nhà đất
Trong lúc chờ Tòa án giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê , người đang chiếm hữu căn nhà có thể có những hành động vi phạm pháp luật như đập phá, tháo dỡ nội thất, xây thêm công trình trái phép hoặc cho người khác thuê lại.
Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Để ngăn chặn hậu quả xấu, đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của đương sự có quyền yêu cầu Tòa án đang giải quyết vụ án đó áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo vệ tài sản, bảo toàn tình trạng hiện có.
Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định biện pháp “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó. Đây là công cụ hữu hiệu để hạn chế các hoạt động xâm hại đến bất động sản đang tranh chấp.
Nghĩa vụ bồi thường và thực hiện biện pháp bảo đảm
Tuy nhiên, người yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về yêu cầu của mình. Nếu yêu cầu áp dụng không đúng mà gây thiệt hại cho người bị áp dụng hoặc cho người thứ ba thì người yêu cầu phải bồi thường.
Để đảm bảo trách nhiệm bồi thường, pháp luật quy định người yêu cầu áp dụng một số biện pháp khẩn cấp tạm thời phải nộp cho Tòa án chứng từ bảo lãnh được bảo đảm bằng tài sản của ngân hàng hoặc gửi một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá do Tòa án ấn định tương đương với tổn thất có thể phát sinh.
5. Vai trò của thủ tục hòa giải trong tranh chấp đòi lại nhà
Quá trình khởi kiện đòi tài sản thường kéo dài và gây tốn kém thời gian cho các bên. Nhằm giải quyết nhanh gọn mâu thuẫn, Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự.
Nguyên tắc hòa giải là phải tôn trọng sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự, không được dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ lực, bắt buộc các đương sự phải thỏa thuận không phù hợp với ý chí của mình. Nội dung thỏa thuận cũng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Nếu tại Tòa, người thuê nhà nhận thức được rủi ro và đồng ý bàn giao lại nhà, hai bên có thể tự thỏa thuận về thời hạn di dời, mức hỗ trợ di dời (nếu có). Hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà không có đương sự nào thay đổi ý kiến thì Thẩm phán ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự. Quyết định này có giá trị thi hành ngay lập tức.
6. Tư vấn pháp lý: Giải pháp tối ưu khi đòi lại nhà cho thuê, cho mượn
Giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho thuê , đòi lại nhà cho mượn là một bài toán pháp lý đòi hỏi tính cẩn trọng cao độ. Nếu không nắm vững các quy định về tố tụng dân sự, chủ nhà có thể mất đi những lợi thế quan trọng trong việc thu thập chứng cứ, áp dụng biện pháp khẩn cấp hoặc đánh mất quyền lợi do không nắm vững quy định về bồi thường hợp đồng.
Để đòi lại tài sản hợp pháp một cách nhanh chóng và đúng luật, sự hỗ trợ từ các Luật sư chuyên nghiệp là vô cùng cần thiết. Thông qua dịch vụ tư vấn luật dân sự , đội ngũ luật sư của Nhung & Partners sẽ giúp Quý khách hàng:
Đánh giá tính hợp pháp của các giao dịch cho thuê, cho mượn và tư cách khởi kiện.
Hỗ trợ thu thập, củng cố tài liệu chứng cứ chứng minh quyền chủ sở hữu .
Đại diện soạn thảo đơn khởi kiện, yêu cầu Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời để cấm thay đổi hiện trạng căn nhà.
Trực tiếp tham gia bảo vệ quyền lợi tại Tòa án và Cơ quan thi hành án để bàn giao nhà trên thực địa.
Mọi khó khăn và thắc mắc liên quan đến tranh chấp nhà đất, Quý khách hàng vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi qua Fanpage chính thức của Nhung & Partners để được hỗ trợ giải quyết một cách an toàn và triệt để nhất.
LƯU Ý: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo chung và không thay thế giải pháp tư vấn pháp lý cụ thể cho từng trường hợp. Tùy thuộc vào tình tiết, tài liệu và chứng cứ của từng sự việc thực tế, hướng xử lý có thể sẽ khác nhau. Chúng tôi khuyến nghị Quý khách hàng liên hệ trực tiếp với đội ngũ Luật sư của Nhung & Partners để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết nhất.
